De kernuitdaging bestaat erin de grond te positioneren als een volwaardig investeringsproject. Het gaat niet om de verkoop van een perceel, maar om de valorisatie van een waardecreërend project waarvan het risicoprofiel volledig beheerst is. 

Vastgoedontwikkelingsprojecten worden vaak ondergebracht in aparte vennootschappen om risico’s af te schermen en de financiering te structureren. Bij een exit gaat binnen deze structuur doorgaans de voorkeur uit naar een aandelentransactie (share deal). Opmerkelijk genoeg worden dergelijke transacties vaak behandeld als gewone vastgoedverkopen. Deze verschuiving naar de kapitaalzijde van de balans verandert de aard van de transactie fundamenteel. Het gaat niet langer om een eenvoudige activaoverdracht (asset deal), maar om een volwaardige bedrijfsverkoop. Die vergt gecombineerde expertise in financiële analyse en in projectspecifieke technische en administratieve aspecten. 

Een kasstroomstructuur in plaats van een patrimonium 

Een vastgoedprojectvennootschap, ook wel een Special Purpose Vehicle (SPV) of projectontwikkelingsvennootschap genoemd, ontleent haar waarde aan haar ontwikkelingspotentieel en niet aan actuele inkomsten, die vaak ontbreken. Of het nu gaat om residentiële ontwikkeling, een verkaveling of een tertiair project, de vennootschap beschikt over een grondreserve waarvan de waarde nauw samenhangt met de succesvolle realisatie van een toekomstig bouwscenario. 

In tegenstelling tot een klassieke patrimoniumvennootschap, die huurinkomsten genereert en een onmiddellijk (of quasi onmiddellijk, afhankelijk van leegstand) rendement biedt, kan een project-SPV worden beschouwd als een kasstroomstructuur in wording. Haar waarde is per definitie toekomstgericht. Ze strekt zich uit over een lange tijdshorizon en blijft afhankelijk van externe technische en regelgevende factoren. 

De eigenheid van de waardering 

In tegenstelling tot een klassieke kmo (zie LLEwe van 15 november 2025), die doorgaans wordt gewaardeerd op basis van een EBITDA-multiple (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation), is de waarde van een vastgoed-SPV projectgedreven. Bij gebrek aan historiek hangt de waardering volledig af van de geloofwaardigheid van het ontwikkelingsscenario. Er kunnen verschillende methoden worden toegepast: 

• Residuele ontwikkelaarsmethode: hierbij worden van de geraamde omzet alle kosten (bouwwerken, belastingen, financieringskosten) en de beoogde marge van de ontwikkelaar afgetrokken. Het resterende bedrag komt overeen met wat een marktpartij kan betalen voor de grond en dus voor de vennootschap die deze aanhoudt. 

• Scenarioanalyse: kernhypothesen (verkoopprijzen, kosten en timing) worden getoetst aan uiteenlopende scenario’s (best case en worst case) om de gevoeligheid van de waarde te meten. Zelfs beperkte afwijkingen in de aannames kunnen leiden tot aanzienlijke waardeschommelingen. 

• Project-DCF (Discounted Cash Flow): een waarderingsmethode waarbij toekomstige kasstromen worden geactualiseerd. Bij grotere transacties maakt deze benadering het mogelijk expliciet rekening te houden met zowel de tijdswaarde van geld als het risicoprofiel van het project. 

• Marktvergelijkingen: geobserveerde prijzen per m² bebouwbare of verkoopbare vloeroppervlakte, of grondcomponenten uit vergelijkbare transacties, voornamelijk gebruikt als toetssteen. 

De combinatie van deze benaderingen resulteert in een onderbouwde waardering die zowel de technische haalbaarheid als het risicoprofiel van het project weerspiegelt. 

Aandachtspunten en begeleiding 

Voor de koper komt de analyse van een dergelijke target neer op een volwaardige projectmatige due diligence. Due diligence houdt een grondig onderzoek in van alle financiële, juridische en technische aspecten van een target voorafgaand aan de transactie. De belangrijkste aandachtspunten zijn: 

• Grond- en juridische zekerheid: het is essentieel om het eigendomsrecht te verifiëren en eventuele erfdienstbaarheden, opties of beperkende verbintenissen in kaart te brengen. 

• Stedenbouwkundige context: de mate waarin vergunningen zijn verkregen, de conformiteit met de geldende stedenbouwkundige voorschriften en het definitieve karakter ervan (zonder hangende beroepsprocedures) zijn cruciale waardedrijvers. Ook de doorlooptijden en de kwaliteit van de interactie met de vergunningverlenende overheid zijn bepalende factoren. 

• Technische randvoorwaarden: naast geotechnische risico’s, bodemverontreiniging of overstromingsgevaar die de rendabiliteit kunnen aantasten, verdient ook de aansluiting op nutsvoorzieningen (elektriciteit, water en riolering) en de mobiliteitsvereisten bijzondere aandacht. 

• Economische haalbaarheid: de robuustheid van het businessplan moet worden getoetst aan het realisme van de exit-aannames en aan de diepte van de lokale markt. 

• Financiële en financieringsstructuur: de koper neemt bestaande schulden, waarborgen en contractuele verbintenissen over, wat een volledige en coherente documentatie vereist. 

De verkoop van een vastgoedproject laat zich niet improviseren. Al te vaak zetten eigenaars een verkoopproces op zonder hun dossier te structureren als een volwaardige M&A-transactie (fusies en overnames), wat de geloofwaardigheid van het project bij investeerders ondermijnt. 

Gelet op de onderlinge verwevenheid van de verschillende vraagstukken overstijgt dit type transactie het kader van een klassieke vastgoedbemiddeling. De inschakeling van een ervaren M&A-adviseur vormt dan ook een sleutelfactor voor succes. Als regisseur van het proces stelt de adviseur een gestructureerd dossier samen (Teaser, Information Memorandum, Data Room), identificeert hij relevante tegenpartijen en stuurt hij een competitief proces aan om een marktwaarde tot stand te brengen. Een M&A-adviseur denkt in termen van ondernemingswaarde en risicostructurering. De inzet is om de grond te presenteren als een volwaardig investeringsproject, met een duidelijk rendementsperspectief en een helder tijdspad. Het gaat niet om de verkoop van een perceel, maar om de valorisatie van een waardecreërend project waarvan het risico volledig beheerst is.