Een patrimoniumvennootschap (of vastgoedvennootschap) heeft als doel een vastgoedportefeuille te laten groeien en te optimaliseren, met een evenwicht tussen rendement en risicobeheersing. Omdat zij zowel familiale als ondernemingsgerichte doelstellingen heeft, functioneert zij als een volwaardige onderneming. Toch vertoont zij een aantal specifieke kenmerken die bijzondere aandacht vereisen bij de voorbereiding van een overdracht.

Verschillende doelstellingen kunnen aan de basis liggen van de oprichting van een patrimoniumvennootschap:

• Scheiden van de operationele activiteiten en het vastgoedpatrimonium: deze structuur beschermt de onroerende activa en maakt een vlotte en evenwichtige overdracht mogelijk.
• Opbouw van een actieve en gediversifieerde investeringsportefeuille: beheerd als een private vastgoedvennootschap, streeft zij naar langetermijnrendement en waardevermeerdering, ondersteund door hefboomwerking en een dynamisch beheer van huurvastgoed.
• Collectief beheer van familiaal vastgoed: het organiseren van gemeenschappelijke eigendom helpt onverdeeldheid te vermijden, verduidelijkt ieders rechten en garandeert een duurzame vorm van governance.

Overdracht of verkoop

Door haar langetermijnkarakter wordt een patrimoniumvennootschap doorgaans binnen de familie overgedragen in plaats van verkocht. Toch kunnen bepaalde omstandigheden de aandeelhouders ertoe aanzetten een gedeeltelijke of volledige verkoop te overwegen, zoals liquiditeitsnoden, een gebrek aan interesse van erfgenamen, familiale meningsverschillen of bezorgdheid over mogelijke toekomstige spanningen.

In dergelijke situaties vereist de beslissing tot verkoop een grondige analyse van de sterke en zwakke punten van de portefeuille, evenals een duidelijke visie op de doelstellingen voor de overdracht. Cruciaal is dat men zich verplaatst in de positie van een potentiële koper, die het dossier door een strikt economische bril zal bekijken.

De belangrijkste aandachtspunten zijn:

• Kwaliteit van de portefeuille: de staat en de ligging van de gebouwen bepalen de robuustheid van de portefeuille. Het dossier moet administratief en stedenbouwkundig volledig en duidelijk zijn. Milieucriteria (energieprestatie, isolatie, EPC-score) spelen vandaag een centrale rol.
• Niveau en structuur van de schulden: de hoeveelheid, rente, zekerheden en looptijd van de schuld hebben een directe impact op zowel rendement als risico. Een doordachte schuldgraad kan een positieve hefboomwerking creëren, terwijl een te zware schuldenstructuur de vennootschap verzwakt.
• Homogeniteit van de activa : Wanneer de gebouwen verschillende types vertegenwoordigen (residentieel, commercieel, industrieel, landbouwgrond) of zich in sterk uiteenlopende gebieden bevinden, kan dit de totale waardering beïnvloeden. In sommige gevallen kan een verkoop van de activa “per onderdeel” aangewezen zijn om de waarde te maximaliseren.
• Huurcontracten en huurinkomsten: de kwaliteit van huurders en de structuur van de huurcontracten (bezettingsgraad, resterende looptijd, clausules, achterstallige betalingen) bepalen de stabiliteit en voorspelbaarheid van de kasstromen.
• Operationeel beheer: een strikt technisch en administratief beheer (onderhoud, huurdersopvolging, rapportering) heeft een directe impact op de langetermijnprestaties en de waarde van het vastgoedpatrimonium.

Twee benaderingen om de reële waarde te bepalen

Een verstandig investeerder zal beide benaderingen combineren om tot een juiste en verdedigbare waardering te komen.

• De waarderingsmethoden moeten worden aangepast aan de specifieke kenmerken van de patrimoniumvennootschap. Twee hoofdmethoden worden doorgaans gehanteerd: het herwaardeerd netto-actief (RNAV), dit is de referentiemethode voor dit type structuur. De gebouwen worden herwaardeerd naar marktwaarde en vervolgens vergeleken met hun boekwaarde om de brutomeerwaarde vast te stellen. Daarna wordt een aanpassing voor latente belastingen doorgevoerd, overeenstemmend met de belasting die verschuldigd zou zijn bij een verkoop van de activa. De op deze manier berekende netto-meerwaarde wordt toegevoegd aan het eigen vermogen om het herwaardeerd netto-actief te bepalen. Dit vormt een sleutelindicator voor de economische waarde van de aandelen.
• De rendementsbenadering: het vastgoed wordt gewaardeerd op basis van de inkomsten die het genereert, gekapitaliseerd tegen een kapitalisatiegraad. Een vereenvoudigde methode op basis van brutohuren biedt een snelle maar weinig nauwkeurige schatting. Een meer professionele aanpak bestaat erin de vastgoed-EBITDA te kapitaliseren (netto huren na kosten, onderhoud, beheer en verzekeringen).

Deze twee methoden zijn complementair. Het herwaardeerd netto-actief is gebaseerd op de marktwaarde van de gebouwen, terwijl de rendementsbenadering een economischer en operationeel realistischer beeld geeft van de werkelijke beheerprestaties. De verstandige investeerder zal beide benaderingen combineren om tot een juiste en verdedigbare waardering te komen, waarbij zowel het aangehouden patrimonium als de operationele prestaties van de vennootschap in rekening worden gebracht.

Uiteindelijk onthult een patrimoniumvennootschap, vaak beschouwd als een stabiel actief, haar volledige complexiteit zodra zij in een verkoopproces terechtkomt. Haar waardering en overdracht vereisen evenveel discipline als de verkoop van een operationele onderneming.

Artikel door Tanguy della Faille – Managing Partner, FB Transmission.